בעל הבית דוחק - א'

המקרה:
מר אבנר, פרסם את דירתו להשכרה. בני הזוג פינקלשטיין, שבאותם ימים עדיין גרו בחו"ל, שמעו על הדירה באמצעות ידידה בארץ. הידידה ראתה עבורם את הדירה, ולאחר שביקשו לשכור אותה, העבירה להם את החוזה לחתימה. היא דרשה ממר אבנר, בשם הנתבעים שיותקן בדירה כיור כפול. הנתבעים שתכננו לעלות לארץ בסוף הקיץ, חתמו על הסכם השכירות בהיותם בחו"ל, ועל מנת להבטיח את שכירת הדירה, שילמו על חודשים מגורים, בהם עדיין היו בחו"ל. על פי ההסכם, עם הגיעם לארץ יפקידו השוכרים סכום השווה לשני חודשי שכירות במזומן, כבטחון.
עם הגעת בני הזוג פינקלשטיין לארץ ולדירה, היה מתח רב בעקבות תגובה קשה של מר אבנר בשיחת טלפון כאשר השוכרים, שהם חוזרים בתשובה, העלו את השאלה האם הכיורים הנפרדים שהותקנו, עומדים בדרישות ההלכה. לאחר יומיים, הגיע מר אבנר לדירה המושכרת ופגש את משפחת פינקלשטיין. הוא דרש את אשר הגיע לו על פי החוזה, תשלום סך של שני חודשים כפיקדון. הנתבעים בקשו לתת לו צ'ק מחשבון חו"ל, אך מר אבנר סירב לקבל את הצ'ק וטען שהם אמורים לתת לו את הסכום במזומן או לפחות בצ'ק ישראלי. עניין זה הגביר את המתח בין הצדדים.
בימים הסמוכים יצרו מר אבנר ואשתו קשר תכוף עם בני הזוג פינקלשטיין, תוך שהם עומד על הדרישה לקבל כסף מזומן כפיקדון, באשר הוא חש שהם מנסים לרמות אותו וביכולתם להשיג כסף מזומן, כאמור בחוזה. ואילו השוכרים טענו שעדיין אין להם חשבון ישראלי. בנוסף, הם עשו מאמצים להעביר כסף מחו"ל. בני הזוג פינקלשטיין, טוענים שבמהלך השיחות הם הרגישו מאוימים, פגועים ולחוצים, הן מהניסוחים והן מהטון בו דברים נאמרו.
מר אבנר טוען שדרש בתוקף את אשר מגיע להם על פי החוזה, אך ללא צעקות וללא איומים.
הנתבעים, שלדבריהם חשו מאוימים, התייעצותו עם הרב ד', ועורך דין. בעקבות ההתייעצות יצר עורך הדין קשר טלפוני עם מר אבנר, והודיע לו שלאור התנהגותו הנתבעים יעזבו את הדירה.

הלכה פסוקה (259)

הרב יואב שטרנברג

add_alert

143 - בשיפוצים - ב'

144 - בעל הבית דוחק - א'

145 - בעל הבית דוחק - ב'

טען עוד

בערב למחרת, דפק מר אבנר על דלת הבית, כשלצידו אדם נוסף. גב' פינקלשטיין, שחשה חרדה, הסתגרה בחדרה וסירבה לפתוח את הדלת. מתוך בבית הדין הסביר התובע שביקש להגיע לדירה עם תלמיד דובר שפתם של בני הזוג פינקלשטיין.
בפועל - לאחר שבועיים מיום הגיעם לארץ בהם עשו שימוש בדירה, עזבו בני הזוג פינקלשטיין את הדירה והודיעו על כך למר אבנר באמצעות עורך דינם ובמסגרת זו הודיעו שהמפתח נמצא אצל עורך הדין. מר אבנר, באמצעות עורך דינו, הודיע שמבחינתו, התובעים מחויבים לחוזה באופן מלא.
לטענת מר אבנר, למרות מאמציו למצוא שוכרים חלופיים, עמדה הדירה ללא שוכרים תקופה של 4 חודשים. התובע דורש החזר הפסדיו - דהיינו דמי שכירות של ארבעה חודשים.
בני הזוג פינקלשטיין טוענים שעזבו את הדירה כדין, שכן חשו מאוימים, ולא ניתן לחיות בדירה שכורה במצב כזה. בנוסף, לטענת בא כוחם השכירות כלל אינה תקפה: מסוגית הגמרא בעניין של "עייל ונפיק אזוזי", רואים שאם המוכר דורש את קבלת התמורה והוא אינו מקבל אותה בזמנה, העסקה בטלה. לטענו, כשם שנאמרה ההלכה במכירה, כך גם בשכירות, ועל כן העסקה בטלה. בנוסף, ציינו בני הזוג מספר פעמים, שהתובע לא חתם על חוזה השכירות.
נדון בשתי סוגיות - דין 'עייל ונפיק אזוזי', והזכות לעזוב את הדירה המושכרת בשל התנהגות לא נעימה של המשכיר.

דיון:
תוקפה של השכירות:
קרקע נקנית בכסף, שטר וחזקה, הן לגבי מכירתם1 והן לגבי שכירותם2. תשלום ראשון ניתן, ושוכרים נכנסו לדירה, על כן אין כלל מקום לדיון בשאלה הקניינית הבסיסית ולמעשה אין כל משמעות לשאלה האם מר אבנר חתם בפועל על הסכם השכירות.

סוגיית הגמרא, עליה מבקשים הנתבעים להתבסס, מתייחסת למציאות בה אדם שמוכר נכס, "עייל ונפיק אזוזי"3 - דהיינו 'נכנס ויוצא' מבית הקונה באופן רציף ודורש את כסף התמורה באופן מיידי. כאשר המוכר לחוץ לקבל כספו סמוך לרכישה והקונה דוחה אותו, בתנאים מסוימים המכר בטל למרות שנעשה מעשה קניין ולמרות נכונות של הקונה לשלם עתה, בשעת התביעה את הסכום באופן מיידי.
הסיבה לביטול המקח היא בשל ההנחה שבעובדה שהמוכר 'יוצא ונכנס', לקבל מעותיו סמוך למכירה : "גלי דעתיה דזוזי אנסוהו למכור, וכיון דלא יהיב ליה זוזי בשעת דחקו, אדעתא דהכי לא זבין ליה" (רש"י). דהיינו, מתברר שהסיבה שבחר למכור את הנכס נבע מצורך מיידי לכסף התמורה, וכיוון שהתשלום לא ניתן בשעת הצורך, המוכר יכול לחזור בו. במקרה כזה נפסק, שגם הקונה יכול לחזור בו מהעסקה, שכן התברר שלא הייתה גמירות דעת של המוכר4. אם כן, טוענים הנתבעים, מכיוון שהתובע דרש את כספו שוב ושוב, התברר שהקניין תלוי ועומד עד שיקבל התובע כל כסף זה, ואם כן, הנתבעים יכולים גם הם לחזור בהם מהסכמתם לשכור הדירה לשנתיים.
אולם, לא נראה שאפשר להשתמש במושג הזה במקרה שלנו:
ראשית, כאשר מדובר על כסף שניתן כבטחון, לא ניתן כלל לטעון שמטרת העסקה הוא קבלת תמורה זו - שכן היא לא נועדה כלל לשימוש המשכיר. בעניינו, כסף התמורה עבור המגורים, ניתן בעיתו ובזמנו.
בנוסף, באופן כללי, לא מצאנו בפוסקים יישום של דין 'עייל ונפיק אזוזי' בהקשר שכירות, ואכן, היישום בשכירות פחות מסתבר: דין עייל ונפיק אזוזי יוצא מנקודת הנחה שאדם לא שש לוותר על הבעלות שיש לו על נכס. לעומת זאת, לגבי שכירות, בה הבעלים אינו מוותר על הנכס, אלא עושה שימוש ברכוש שאינו צריך אותו לצרכיו האישיים כרגע, ומעביר אותו לאחר רק באופן זמני, כדאי לו העסק גם על הצד שהתמורה מתמהמהת.
זאת ועוד, בשכירות, התשלומים בדרך כלל פרוסים על פני תקופה ארוכה. נציין שגם ביחס למכירה, נחלקו הפוסקים, האם שייך עייל ונפיק אזוזי, כאשר מוסכם מראש על תשלום דחוי. השו"ע5 פוסק שאומרים את זה רק אם "הדיין רואה שהוא דחוק למעות".
בנוסף לפי מנהג המדינה ודינא דמלכותא, הסכם שכירות חתום מחייב את הצדדים, ואיחור קל בתשלום של השוכר אינו עילה לבטל את התחייבותו של מי מהצדדים.

נמצא, שדרישת הכספים שלא התממשה, אינה עילה לביטול ההסכם מדין עייל ונפיק אזוזי.
בגליון הבא נדון בטענה של ההטרדה הנפשית, והאם יש בה כדי לבטל את חיוב השוכרים לחוזה.


1 קידושין דף כו ע"א
2 בבא מציעא צט ע"א
3 בבא מציעא עז ע"ב
4 שולחן ערוך חושן המשפט סימן קצ סעיף י', וש"ך ס"ק ז שמדמה לסימן רכז סעיף ד'.
5 חו"מ סי' קצ סע' טו