המקרה בקצרה:
התובע והנתבע הינם כעת בעלי דירות בבניין משותף. הנתבע ביצע עבודות שיפוצים בדירתו, ובעקבות העבודה נוצרו סדקים נרחבים בדירות שמעליו. התובע קנה את הדירה העליונה בבניין ודחה את כניסתו לדירה לאחר התגלות הסדקים. הדיירים הזמינו מהנדס שקבע שאסור לגור בבניין מחשש להתמוטטותו, אך היו מהנדסים שקבעו שהדירות אינן מסוכנות למגורים, הדיירים פנו לעירייה, שדרשה מהנתבע לבצע תיקונים במבנה. מנגד מהנדסים אחרים הגישו חוות דעת מנוגדת וקבעו כי הבניין לא מסוכן למגורים. הדיירים הקימו נציגות שתייצג אותם מול הנתבע ומול העירייה. גם פנייה לבית המשפט נדחתה בטענה שהנושא נמצא בטיפול הנדסי.
התובע פנה לבית הדין, בכמה תביעות:
א. נגרם נזק לשלד הבניין ועל הנתבע לשלם פיצוי עבור זה.
ב. מחשש להתמוטטות התובע עיכב את כניסתו לדירה שקנה ונאלץ לשלם דמי שכירות.
ג. על הנתבע לשלם עבור שימוש ברכוש המשותף.

הלכה פסוקה (259)

הרב עקיבא כהנא

add_alert

277 - תשלום דמי תיווך כשלא נחתם הסכם תיווך

278 - בעל דירה ששיפץ את דירתו ופגע בשלד של הבניין

טען עוד

ד. על הנתבע להמציא חוו"ד הנדסית נוספת שהבניין אינו מסוכן.
ה. התובע ביקש לקבל דיווח שוטף על התקדמות העבודות.
הנתבע טען שכיון שמהנדסים רבים קבעו שלא מסוכן לגור בבניין, וגם העירייה שלחה מפקחים לדירה, ולא הכריזה על הבניין כמסוכן, והנזק ליסודות תוקן, אין לחייבו בתשלום נוסף. עוד טען הנתבע כי הוא לא עשה שימוש חורג בשטח המשותף והוא מדווח באופן שוטף לנציגות הדיירים על התקדמות העבודות.
בית הדין הביא את הצדדים להסכמות בחלק מהסעיפים ובחלק מהם ניתן פסק דין.

הסכם הפשרה בקצרה הוא: על התקופה שבה התובע לא גר בדירתו, וכן עבור שכ"ט טו"ר ישלם הנתבע לתובע 1000 ₪ מתוך רצון טוב.

פסק הדין: על הנתבע להמציא אישור מהמהנדס שהמבנה תקין לשימוש, בנוסף, אסור לנתבע לתפוס שטחים משותפים, ועליו להורות למפקח הבנייה להיכנס לדירת הנתבע ולוודא שאין שם נזקים.

נימוקים בקצרה:
א. האם המבנה ראוי למגורים
בית הדין אינו דן האם המבנה ראוי למגורים מבחינה הנדסית, אלא רק מחליט בהיבט המשפטי. התובע דרש שהנתבע ימציא מכתב מהמומחה שהמבנה תקין, הנתבע טען שלא ניתן להוציא אישור כזה שהוא מעבר לסמכותו של המהנדס, אלא רק אישור על כך שמצב המבנה חזר לקדמותו. ואכן, בסיום התהליך המהנדס יוציא אישור כזה בלבד.

בית הדין מקבל את עמדת הנתבע וזאת משום שבמקרה שלפנינו יש מחלוקת בין המהנדסים האם הבניין ראוי למגורים, ויש ללכת בו אחר הרוב (ש"ך חו"מ מו, סו, נתיבות המשפט מו, ז ומאמרו של הרב עדו רכניץ "עדות מומחה בהלכה", משפטי ארץ ה: בית הדין לממונות). כיון שרוב המהנדסים סבורים שהמבנה אינו מסוכן הרי שיש לסמוך עליהם.
בית הדין דחה את טענות התובע כנגד המהנדס בטענה שאין לפסול מומחה רק על בסיס שמועות שהוא נוגע בדבר, בלי שהטענות התבררו. עצם זה שהמומחה כתב שהבניין תקין על סמך עדות הקבלן, אין בכך כדי לפסול אותו. בנוסף, גם אם המבנה אינו ראוי למגורים לא ברור שניתן לחייב את הנתבע שכן הנתבע פעל לפי הוראות המהנדס, והוא זה שאחראי לנזק במקרה כזה (חוקי התורה הסתמכות סעיף 6-7). בכל מקרה יש להטיל את האחריות על ההנדסאי שאישר את הפעולות שגרמו לסדקים.
למרות כל זאת כדי לפייס את התובע, הנתבע יבקש מהמומחה אישור בכתב שאין סכנה להתגורר בבניין.

ב. תשלום על שימוש בשטח המשותף
הרכוש המשותף שייך לכלל הדיירים, ולפי סעיף 52 לחוק המקרקעין כל חלקי הבית המשותפים, מוגדרים כחלק של כולם, וכמו שנאמר במשפטי שכנים עמ' יב, מכאן נובע שכל מי שמשתלט על רכוש משותף ללא הסכמת הדיירים הוא גזלן, ולכן אסור לאחד השכנים להשתלט על הרכוש המשותף. אשר על כן, אסור לנתבע להשתלט על שטחים משותפים בבניין.