משמעותה של "זכות ראשונים" להמשיך לשכור דירה | הרב עקיבא כהנא | בית המדרש

מדורים
הלכה פסוקה

קטגוריה משנית

לימוד השיעור מוקדש לרפואת

חיים שילה בן אביגיל

3 דק' קריאה

המקרה בקצרה: משפחתו של נתבע 1 היא בעלת בית בישוב והחליטה לעבור דירה, התובעים הגיעו לנתבע 1 על ידי מזכירות הישוב וביקשו לשכור את הבית. נחתם חוזה לשנה, שבו נוסף סעיף שעד חודש לפני סיום השכירות יוחלט על הארכת השכירות למשך שנה או שנתיים וכן שתהיה לתובעים "זכות ראשונים" (להלן, הסעיף). לאחר כחצי שנת שכירות, נתבע 1 ומשפחתו החליטו שברצונם למכור את הבית שבישוב, והם מכרו אותו לנתבע 2.
התובעים טוענים שעל פי החוזה הם זכאים להמשיך ולגור בבית בשכירות שנתיים נוספות, אולם, נתבע 2 מסרב בטענה שהוא מעוניין לגור בדירה בגיבויו של נתבע 1.
התובעים הסבירו לבית הדין את הקושי שלהם לעבור דירה. לדבריהם הסעיף נוסף לחוזה, לאחר מו"מ בו הבהירו את הצורך שלהם לשכירות לזמן ארוך. בנוסף הם טוענים שהם הסכימו לשלם 500 ₪ נוספים בחודש תמורת האופציה להארכת השכירות.
נתבע 1 השיב שלשני הצדדים לא היה ברור שמעבר הדירה של התובעים ושל נתבע 1 יעלה יפה, ולכן היה ברור שיתכן השכירות תסתיים בסוף השנה הראשונה. לטענת הנתבע בסעיף שנוסף לחוזה נכתב שניתן להאריך את השכירות בשנתיים בהסכמת שני הצדדים בלבד. בנוסף, הסעיף נתן לתובעים "זכות ראשונים" בהשכרת הדירה בלבד, ושלל מנתבע 1 את האפשרות להשכיר את הבית לאנשים אחרים. אולם הוא לא שלל מנתבע 1 את הזכות למכור את הבית.
לכן על התובעים להעביר את הדירה לרשות הנתבע 2. בגלל אי ההבנה הוא מסכים להשיב 300 ₪ לחודש כפול 12 חודשי שכירות בחזרה לתובעים.

הלכה פסוקה (260)

הרב עקיבא כהנא

211 - החובה לאבטח אזור תעשייה בישוב

212 - משמעותה של "זכות ראשונים" להמשיך לשכור דירה

213 - סעיף אופציה בחוזה שכירות

טען עוד

פסק הדין: על הנתבע 1 לשלם לתובעים את מה שהסכים לשלם, קרי, 3600 ₪ עבור שנת השכירות הראשונה.

נימוקים בקצרה:
א. פרשנות הסעיף הנוסף בחוזה
בית הדין שלל את פרשנות נתבע 1 שלתובעים ניתנה זכות להאריך את השכירות רק במקרה הנתבע 1 יסכים לכך. זאת, משום שמוזכר בחוזה שיש לתובע זכות, ואם הפרשנות היא שהארכת השכירות היא רק בתנאי ששני הצדדים יסכימו, הרי שלא מדובר בזכות. לכן יש שני דרכים בהבנת הסעיף: פרשנות מרחיבה שלתובעים ישנה זכות לשכירות לשלוש שנים בכל מקרה, ופרשנות מצמצמת שהזכות היא רק במקרה שהדירה תושכר אבל לא במקרה שהיא תימכר.
בית הדין קיבל את הפרשנות המצמצמת לפיה זכות התובע קיימת רק במידה ונתבע 1 ישכיר את הבית, וזאת בגלל הכלל "יד בעל השטר על התחתונה" (שו"ע חו"מ מב, ה).

ב. השפעת רקע כתיבת הסעיף על פרשנות הסעיף
בשו"ע (חו"מ סא, טז) נפסק שיש עדיפות לכוונה על פני הנוסח הכתוב בחוזה, בניגוד לכך הרמ"א (יו"ד ריח, א) כתב שבנודר לחברו הולכים לפי הלשון, למעט במקרה שיש אומדנא דמוכח בניגוד ללשון. מכאן למד הבית מאיר (אבן העזר קיח, יט) שבעסקה שיש בה שני צדדים, יש עדיפות לכוונה רק במקרה שמדובר באומדנא דמוכח שגובר על הלשון.
במקרה זה התובעים הודו שהם לא הבהירו לנתבע 1 את כל השיקולים שלהם לבקש אופציה להארכת השכירות בשנתיים. ממילא נתבע 1 לא היה מודע למצבם הייחודי, ולכן לא ברור שיש לפרש את הסעיף ברור לפי כוונתם של התובעים אלא לפי הפרשנות המצמצמת.
לפיכך, יש להעדיף את הפרשנות המצמצמת של החוזה.

ג. מקח טעות בתוספת תשלום
התובעים טענו שהם הסכימו לשלם 500 ₪ נוספים לכל חודש רק בגלל שחשבו שיקבלו אופציה לשנתיים נוספות של שכירות בכל מצב. ממילא, אם בית הדין יחליט שעליהם לעזוב את הבית בסוף השנה הראשונה הם זכאים להחזר של התוספת.
כאמור, בית הדין קיבל את טענת התובעים שהסעיף העניק להם אופציה לשנתיים במקרה שהדירה תושכר. לפיכך, ניתן לומר שתוספת דמי השכירות היתה עבור זכות זו. מכאן, שאף שהזכות לא התממשה בסופו של דבר, התובעים לא זכאים להחזר התוספת.
אלא שנתבע 1 הביע את הסכמתו להחזיר 300 ₪ לכל חודש, ולכן כך ייעשה.

דיינים: הרב עדו רכניץ, הרב יאיר וסרטייל, הרב בצלאל דניאל

הלכה פסוקה