דיינים:הרב יוסף כרמל, הרב ישועה רטבי, הרב מבורך טויטו

המקרה בקצרה:
התובעת היא בעלת דירה, אשר תובעת את הנתבע שהוא שוכר דירה והפעיל בה עסק להמרת מטבעות. הנתבע התחייב לשלם 2,900 ₪ לחודש למשך חמש שנים, לאחר שנתיים, בחודש דצמבר 2019 השוכר סגר את העסק ולא שילם מאז דמי שכירות.
התובעת מבקשת לקבל דמי שכירות עד לסוף חודש 6.20 שבו נקבע שהנתבע יכול להפסיק את החוזה, סך הכל 20,300 ₪.
לטענת הנתבע הוא הפסיק את תשלומי השכירות בגלל שהתובעת לא נתנה לו חשבוניות שיאפשרו לו לקבל החזר מע"מ, וכתוצאה מכך נגרמו לו הפסדים בסך 14,747 ₪. הנתבע טוען עוד כי מצא שוכר חלופי שסורב על ידי התובעת.

הלכה פסוקה (259)

הרב עקיבא כהנא

add_alert

255 - תשלום על תוספות בנייה שבוצעו ללא סיכום על תמורה

256 - חיובי שוכר שעזב לפני שפעילות העסק שלו נאסרה בשל הקורונה

257 - טענת שוכרים ששילמו דמי שכירות במזומן ותשלום חשבונות עבור שוכרים אחרים במתחם

טען עוד

התובעת הגיבה לטענות הנתבע, וטענה שהיא מוגדרת כעוסק פטור ולכן היא לא יכולה להוציא חשבוניות אלא רק לדווח לרשויות המס על עיסקת השכירות, וכך עשתה. לגבי השוכר החלופי היא טוענת כי השוכר הגיע בעקבות הפרסום שהיא פרסמה, אולם היא לא רצתה להכניס אותו לדירה לפני סיום המחלוקות עם הנתבע.
פסק הדין בקצרה:
על הנתבע לשלם לתובעת דמי השכירות מופחתת בשל הקורונה בסך 12,593 ₪. במידה ולא יימצא שוכר בחודש הבא או שאחריו, על הנתבע להוסיף ולהשלים תשלום נוסף.
נימוקים בקצרה:
א. תוקף חוזה לזמן קצוב
בין הצדדים נחתם חוזה לזמן קצוב שמונע מהשוכר להפסיק אותו באמצעו, כפי שכתב ברמב"ם (שאלה א, ה) שלשוכר יש קניין לזמן השכירות. בשולחן ערוך (חו"מ שיב, א) נפסק שהמשכיר אינו רשאי להוציא את השוכר בתוך זמן השכירות, ולכן, גם השוכר אינו רשאי לבטל את השכירות בתוך הזמן שנקבע בחוזה (רשב"א א, אלף כח, הובא בבית יוסף חו"מ שיב, כב). יתירה מכך, במקרה של אונס שהיה יכול להיות צפוי, אין לשוכר זכות לבטל את החוזה, כפי שכתב הרמ"א (שו"ת הרמ"א, כ).
לסיכום: החוזה תקף והנתבע לא היה רשאי להפסיקו באמצעו.
ב. כמה צריך לשלם שוכר שעזב את המושכר
ישנן דעות (מרדכי בבא מציעא שמה) ששוכר שעזב דירה, ישלם דמי שכירות מופחתים, כיוון שנחסכו מהמשכיר הוצאות על תחזוקת בית שגרים בו. אולם במקרה זה בחוזה נקבע במפורש כי הנתבע יהיה חייב לשלם תשלום מלא גם אם יעזוב, והדבר מחייב אותו.
ג. האם השוכר היה רשאי למצוא שוכר חלופי
הנתבע הביע את רצונו להכניס שוכר אחר למושכר במקומו. הפוסקים דנו האם השוכר יכול להכניס שוכר משנה (אמונת עיתך 115 עמ' 74-80 מאמרו של הרב פלדמן). הפתחי חושן (שכירות ד, כב) כתב שהמנהג כיום הוא שאסור לשוכר להכניס שוכר במקומו, למעט מקרים בהם הדבר סוכם במפורש בחוזה.
בחוזה שבין הצדדים נקבע כי השוכר יכול להכניס דייר נוסף באותם תנאים. בית הדין קיבל את פרשנות התובעת שאין הכוונה שהשוכר רשאי להכניס שוכר במקומו, אלא שהוא רשאי להשכיר את הדירה או חלקים ממנה לאדם אחר, בעוד הוא נשאר אחראי על העברת כל התשלום למשכיר.
לפיכך, נקבע כי לא היתה לנתבע זכות להכניס שוכר חליפי.
ד. הניסיון להכניס שוכר חלופי
הנתבע טען כי הוא מצא שוכר אחר, והתובעת הכשילה את העסקה. בית הדין התרשם כי השוכר החליפי לא הסכים לשכור את המקום כל עוד יש מחלוקת בין הצדדים, ולא התובעת היא שהכשילה את העברת השכירות.
כיון שהחובה למצוא שוכר חלופי מוטלת על השוכר, וכיוון שהשוכר החלופי לא רצה להיכנס לדירה, הרי שהנתבע לא נפטר מהחיובים שלו במקרה זה.
ה. אי מתן חשבונית וקבלות מע"מ על ידי המשכיר
הנתבע טען כי נגרם לו נזק מאי מתן חשבוניות על ידי התובעת. בית הדין דחה את הטענה משום שטענה זו לא עלתה במהלך השנים הארוכות שבהן השוכר שכר את הדירה, ולכן יש לראות בהתנהגות זו מחילה של הנתבע, כפי שכתב הרמ"א (חו"מ רמא, ב) שמחילה מועילה גם על סעיף שנכתב בחוזה. בנוסף, התובעת היא "עוסק פטור" שאינו יכול להוציא חשבוניות מס, אלא רק קבלות. בנוסף, הנזקים שהשוכר טוען שנגרמו לו, מוגדרים בהלכה כגרמא, ולכן לא ניתן לחייב עליהם פיצוי. במקרה שכזה, לא ניתן גם לתפוס את ממון האדם שהזיק בגרמא, ואם תפס מוציאים ממנו (תומים כח, ד). בפועל התובעת לא נתנה קבלה לנתבע, אולם הדבר לא גרם לתובע נזק מכך.
סיכום: בית הדין דחה את תביעת הנתבע לפיצוי בשל כך שלא קיבל חשבוניות מס מהתובעת .
ו. תשלום שכירות עבור הזמן שבו הוטלו מגבלות בשל הקורונה
החל מחודש 3.20 חלו הגבלות על עסקים מסוג זה שהפעיל הנתבע, וכעת נשאלת השאלה האם הגבלות אלו פוטרות את הנתבע מתשלום דמי שכירות עבור התקופה, זאת, למרות שהחליט לעזוב את המושכר הרבה לפני כן? בעניין זה נחלקו הדיינים:
דעת דיין א' : סגירת העסקים נחשבת למכת מדינה (מהר"ם פדואה, סי' פו) שמאפשרת זיכוי חלקי על התקופה בה אסור מצד החוק לפתוח עסקים אלו. אך לאחר סיום תקופה זו, החוזה חוזר לתקפו (רמ"א חו"מ שכא, א). לכן הנתבע פטור מדמי שכירות על תקופה זו. דברי הרמ"א הפוטרים את השוכר מכל דמי השכירות עוסקים במקרה בו החוזה בוטל, ואינם שייכים למקרה שלנו, בו בית הדין פסק שהחוזה ממשיך.
דעת דיין ב ': אין לנכות כלום מחיוב השוכר משום שהוא הפסיק את השכירות עוד לפני שהתחילה "מכת המדינה". הדבר דומה לדין בגמרא (בבא מציעא קו ע"א) שבמקרה של מכת מדינה, אדם שלא זרע את השדה בכלל אינו נפטר מתשלומי חכירה, וכך נפסק בשולחן ערוך (חו"מ שכב, ב). גם הרמ"א (שו"ת סי' נ) פסק שבמקרה שבו שכרו בישוב רב, וחזרו בהם, חייבים לשלם את שכרו, גם אם נגזרה גזירה לאסור למנות רבנים. אמנם בספר שער המשפט (שלג, א) חלק עליו, משום שטען שאם יש גזירה שבכל מקרה היתה חלה, אין סיבה לשלם פיצוי לרב. הוא לומד זאת מדברי הגמרא שהובאה לעיל, ממנה עולה, שרק אם ישנה אפשרות לזרוע או לעבוד בכל מקרה אז חייבים לשלם, אך לא במקרה שלנו שלא היתה אפשרות בכלל לעבוד.
לכן במקרה זה יש לחייב את הנתבע בתשלום דמי שכירות מלאים. לכך יש להוסיף את העובדה שניתן היה להשכיר את הדירה לצרכים אחרים, שהיו מותרים בזמן הסגר, כגון, מגורים. וכן יש להוסיף את דעת המהר"ם מטיקטין שבמקרה שהבית עומד על תילו, אלא שלא ניתן להשתמש בו, השוכר חייב לשלם דמי שכירות מלאים.
דעת דיין ג': מצד הדין צודק דיין ב', אבל לפנים משורת הדין יש לקבל דברי דיין א' שיש לפטור את השוכר מחצי דמי השכירות.
לסיכום: לדעת הרוב, יש לפטור את הנתבע מחצי דמי השכירות בתקופה בה היתה הנחייה לא לפתוח עסק לא חיוני כמו של הנתבע.