סיום שכירות בית לפני המועד שנקבע בחוזה

נערך על ידי הרב יואב שטרנברג

תיאור המקרה: התובעים הם באי-כוח מוסד ששכר דירה לתקופה של שנתיים. בחוזה שנחתם בין הצדדים ישנו סעיף המאפשר לשוכר להפסיק את זמן השכירות בכל עת, ובלבד שיודיע על כך שלושה חודשים מראש.

במהלך זמן השכירות נשלח מכתב למשכיר (להלן - הנתבע), עליו היה חתום אחד מחברי הנהלת המוסד, ובו הודעה בדבר רצונו של המוסד להפסיק את השכירות בעוד שלושה חודשים. לאחר כחודש, נשלח לנתבע מכתב נוסף, ובו נאמר שהמוסד מבטל את הודעתו בדבר הפסקת השכירות. גם על מכתב זה היה חתום אותו מנהל.

הלכה פסוקה (259)

הרה"ג דוב ליאור

add_alert

31 - הפרת חוזה שכירות

32 - סיום שכירות בית לפני המועד שנקבע בחוזה

33 - מניעת הדפסה של ספר דומה

טען עוד

הנתבע טוען, שאינו מקבל את המכתב השני, והוא אינו מוכן להמשיך להשכיר את הדירה למוסד, מעבר לתאריך שעליו הודיע המוסד במכתב הראשון. הוא מוכן להאריך את משך השכירות בתנאי שדמי השכירות יוכפלו.

התביעה: התובעים טוענים שרק מזכירות המוסד רשאית להודיע לנתבע על הפסקת השכירות. ועל כן אין ההודעה מחייבת את המוסד. גם אם היא מחייבת, סוף סוף ביטל התובע את ההודעה. על כן הם מבקשים מבית הדין לחייב את הנתבע להמשיך ולהשכיר למוסד את הדירה, באותם התנאים.

פסק הדין : בית הדין חייב את הנתבע להמשיך ולהשכיר את הדירה באותם התנאים.

הנימוקים: ראשית כל, בית הדין קבע, שאף שחבר ההנהלה החתום על הודעת ביטול השכירות לא הוסמך לכך באופן רשמי, היות שנראה שהדבר היה על דעת ההנהלה, יש לקבל את ההודעה כמוסמכת.

אלא שיש לברר, האם הודעת ביטול בלבד מספיקה, או שיש צורך בקנין על ביטול השכירות, דבר שלא נעשה. הריב"ש (סי' תקי) נשאל אודות שוכר שהודיע למשכיר בפני עדים שהוא מבטל את השכירות, וכאשר ביקש המשכיר להחזיר לו את דמי השכירות, חזר בו השוכר וטען, כי מאחר שלא קנו מידו, לא נסתלק משכירותו בדיבור בלבד. וכתב על כך הריב"ש:

אמנם, במחנה אפרים (הלכות שכירות סי' ט) חלק על דברי הריב"ש, וכתב, שכיוון שגוף הבית הוא של המשכיר, כל שנסתלק ממנו השוכר, זכה בו המשכיר ממילא, ואין צורך בקניין.

בביאור המחלוקת כתב בקובץ הערות (יבמות סי' נג אות ה) שהשאלה היא, האם לשוכר ישנו קניין בגוף הנכס המושכר. לדעת הריב"ש, יש לשוכר קניין בגוף הנכס, ואילו לדעת המחנה אפרים, יש לו רק זכות שימוש בנכס, ולא קניין.

על כל פנים, היות שהאפשרות לסיים מוקדם את השכירות מופיעה בחוזה השכירות, הרי שכשם שהחוזה מהווה קניין שטר על עצם השכירות, כך הוא מהווה קניין גם על היכולת לסיים מוקדם את השכירות בהודעה של השוכר. והרי זה כאילו גילו הצדדים שישנן שתי נקודות סיום לחוזה השכירות - בתום תקופת השכירות, או על פי הודעת השוכר.
לכן, הודעת ביטול השכירות תקפה, גם לדעת הריב"ש.

בית הדין קבע, כי הודעת הביטול נכנסת לתוקף רק כאשר בפועל עוזב השוכר את הדירה. אבל, היות שהייתה רק הודעה על רצון לעזוב בעוד שלושה חודשים, עוד לא חלה ההסתלקות, וממילא יכולים התובעים לחזור בהם.